O custo real dos imóveis de escritórios na cidade de Nova York

Este artigo foi publicado no One Great Story, o boletim informativo de recomendação de leitura de Nova York. Inscreva-se aqui para obtê-lo todas as noites.

Toda vez o mercado imobiliário quebra, as pessoas dizem: “Desta vez é diferente”. Quando há angústia por toda parte, é difícil entender como poderia haver um lado positivo. Mas, olhando retrospectivamente, você pode ver que, se tivesse dinheiro suficiente quando as coisas pioraram, você poderia ter ganhado muito ao escolher o outro lado da aposta. Voltemos a 2009. Houve uma calamidade até onde a vista alcançava: resgates bancários, mercados de crédito paralisados, um monte tóxico de dívidas hipotecárias que esmagaram a economia mundial. Scott Rechler, tendo vendido fortuitamente a empresa imobiliária de sua família, no topo do mercado, para um concorrente por US$ 6 bilhões, decidiu que era um bom momento para comprar edifícios de escritórios. Depois de angariar mais dinheiro junto de fundos soberanos, de outros investidores institucionais e de particulares ricos no estrangeiro, ele partiu para uma onda de compras oportunistas. Ao longo de três anos, ele gastou US$ 4,5 bilhões na aquisição de escritórios em Manhattan. Em 2020, sua empresa, a RXR, era uma grande proprietária de escritórios, com mais de 22 milhões de pés quadrados de espaço na cidade.

Hoje, três anos depois de a pandemia ter esvaziado edifícios de escritórios em todo o país, Rechler foi forçado a considerar a possibilidade de que os edifícios que valiam tanto há não muito tempo possam agora nem valer a pena mantê-los. Os inquilinos corporativos normalmente ficam presos a contratos de arrendamento plurianuais, o que garante estabilidade no mercado imobiliário comercial por um tempo. Mas todos os meses, mais contratos de arrendamento expiram, dando aos inquilinos a oportunidade de repensar o seu espaço, e todos os dias, os empregadores olham para mesas vazias. Muitas empresas, que há anos tentam colocar mais trabalhadores em menos espaços, não estão renovando. Isso deixa o proprietário de um escritório enfrentando escolhas difíceis. O que Rechler deveria fazer, por exemplo, com o 5 Times Square, um edifício de um milhão de pés quadrados que há 20 anos era uma peça central brilhante do renascimento da 42nd Street? Após a saída de seu inquilino âncora de longa data e grandes reformas, atualmente está quase vazio.

Não muito tempo atrás, os líderes da indústria imobiliária instaram os trabalhadores da cidade a regressarem aos seus edifícios de escritórios. Rechler me disse em 2020 que era uma “responsabilidade cívica”. Desde então, eles se renderam à nova realidade. Às vezes, os inquilinos estão reduzindo e atualizando para espaços mais caros; por vezes, estão a poupar sob o pretexto de oferecer flexibilidade. Do ponto de vista do proprietário, o motivo pouco importa – espaço é espaço e precisa ser alugado. Acrescentemos os aumentos acentuados nas taxas de juros, que tornam o refinanciamento de uma enorme hipoteca comercial uma proposta potencialmente ruinosa, e temos uma crise que ameaça não apenas a solvência dos edifícios de escritórios, mas também os empréstimos que lhes estão associados e os bancos que os detêm e, por extensão, toda a economia.

“Estamos atravessando um abismo”, disse-me Rechler quando o visitei em seu escritório no número 75 do Rockefeller Plaza, no início de junho. Mais do que qualquer outro grande proprietário de terras da cidade, ele tem alertado sobre o que chama de “desastre de trem lento”. Goste ou não, todos sofrerão se os bancos entrarem em colapso. E se você é nova-iorquino, tem muito em jogo no mercado por causa da enorme geração de receitas públicas - 21% da arrecadação do imposto sobre a propriedade da cidade - dinheiro que vai para pagar escolas, moradias públicas, caminhões de bombeiros. , pensões, parques e tantas outras coisas que tornam a vida em Nova York tolerável.

De acordo com a Cushman & Wakefield, a taxa de vacância de escritórios em Manhattan é de cerca de 22%, a mais alta registrada desde que o monitoramento do mercado começou em 1984. Quando você inclui o espaço sublocado, mais de 128 edifícios em Manhattan listam atualmente mais de 200.000 pés quadrados de espaço como disponíveis para locação, segundo dados da empresa CoStar. Só o espaço disponível nestes edifícios equivale a mais de 52 milhões de pés quadrados: o equivalente a mais de 40 arranha-céus do tamanho do Edifício Chrysler. Certas áreas e tipos de edifícios estão particularmente ameaçados – os lofts do Garment District, outrora favorecidos pelas start-ups tecnológicas, a ravina de vidro genérica da Terceira Avenida nas décadas de 40 e 50 – mas a dor é amplamente distribuída. Muitos grandes proprietários estão agora realizando uma triagem, tentando determinar quais edifícios ainda valem algo parecido com o que pagaram por eles. No caso de Rechler, esta reavaliação tomou a forma de um processo que ele chama de “Projeto Kodak”, em homenagem à outrora poderosa empresa de filmes e câmeras. Ele classifica os edifícios que valem a pena salvar como “digitais”. Os fracassos que ele considera “filme”.